Imposto de Renda 2026: as novas regras para declaração de imóveis e fundos imobiliários
Neste artigo você vai descobrir:
- O que muda na declaração de imóveis no IR 2026?
- Como funciona a atualização do valor de imóveis pelo custo histórico?
- Quais são as regras atuais para a tributação de rendimentos de FIIs?
Com a aproximação da divulgação das regras da declaração de Imposto de Renda 2026, a expectativa é de manutenção das diretrizes estruturais já conhecidas pelos contribuintes. O ambiente de fiscalização, contudo, tende a se tornar mais sofisticado, com intensificação do cruzamento de dados financeiros e patrimoniais, especialmente após o avanço das medidas relacionadas à reforma tributária.
Declaração de imóveis: prevalece o custo histórico
No caso dos imóveis, permanece aplicável a regra do custo de aquisição. O bem deve ser declarado pelo valor efetivamente pago, não sendo admitida atualização automática pelo valor de mercado ou pelo valor venal utilizado para fins de IPTU ou ITBI.
A legislação brasileira não autoriza a reavaliação espontânea do imóvel com base na valorização de mercado. Assim, o valor declarado somente pode ser alterado quando houver acréscimo comprovado de custo, como:
- parcelas quitadas do preço de aquisição;
- ITBI, escritura e registro pagos pelo comprador;
- despesas indispensáveis à aquisição, devidamente documentadas;
- benfeitorias que agreguem valor ao imóvel, desde que comprovadas.
A orientação prática é clara: não se “reavalia” o imóvel na declaração; apenas se incorpora custo novo efetivamente realizado.
Mudança operacional no preenchimento do sistema
A principal novidade esperada para a declaração de 2026 é de natureza operacional. A atualização do valor do imóvel passará a depender do registro de evento específico no sistema da Receita Federal.
Ou seja, não será suficiente editar o valor do bem: será necessário indicar o fato que justificou a alteração, como quitação de financiamento ou realização de benfeitoria. Essa exigência reforça a importância da documentação organizada e da coerência entre evolução patrimonial e rendimentos declarados.
Regime especial de atualização patrimonial (Rearp)
A Lei nº 15.265/2025 instituiu o Regime Especial de Atualização e Regularização Patrimonial (Rearp), que permitiu a atualização de bens adquiridos até 31 de dezembro de 2024 pelo valor de mercado, mediante pagamento definitivo de 4% sobre a diferença entre o valor histórico e o valor atualizado.
O prazo de adesão ao regime já foi encerrado! Para os contribuintes que não optaram pela atualização, permanece integralmente aplicável a regra do custo histórico.
Fundos imobiliários: estrutura de tributação mantida
No tocante aos Fundos de Investimento Imobiliário (FIIs), não houve alteração estrutural no regime vigente. Propostas recentes de tributação dos rendimentos distribuídos a pessoas físicas não prosperaram, de modo que a sistemática atual permanece em vigor.
Regras práticas para o investidor de FIIs
- As cotas devem ser declaradas na ficha “Bens e Direitos”, pelo custo de aquisição ou custo médio;
- Rendimentos isentos devem ser informados na ficha “Rendimentos Isentos e Não Tributáveis”;
- Ganhos de capital na venda das cotas permanecem sujeitos à tributação, com apuração mensal e recolhimento via DARF.
Ambiente de fiscalização mais rigoroso e cruzamento de dados
Embora as regras materiais não tenham sofrido alterações substanciais, o cenário aponta para fiscalização mais intensa, com maior integração de bases de dados e monitoramento patrimonial. A consistência entre evolução dos bens, rendimentos e movimentações financeiras tende a ser objeto de atenção crescente.
Nesse contexto, a recomendação é reforçar o cuidado técnico no preenchimento da declaração e manter documentação hábil a comprovar alterações de valores, especialmente em operações envolvendo imóveis e investimentos estruturados.
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A declaração do IR 2026 exige atenção estrita à regra do custo histórico para imóveis, agora com a necessidade de registrar eventos específicos no sistema para qualquer alteração de valor. Para os investidores de FIIs, a isenção de rendimentos para pessoas físicas permanece, mas o rigor no cruzamento de dados pela Receita Federal demanda uma organização documental impecável para evitar inconsistências patrimoniais.
Este conteúdo tem caráter meramente informativo e não constitui aconselhamento jurídico ou tributário.
