Wealth Planning | Tributação Patrimonial
A utilização de sociedades para a organização e a administração de patrimônios imobiliários envolve decisões que vão muito além da escolha do tipo societário ou da definição das regras de governança. Entre os aspectos tributários que influenciam essas estruturas, a incidência do Imposto sobre Transmissão de Bens Imóveis (ITBI) na transferência de imóveis para o capital social sempre ocupou posição de destaque, sobretudo quando a sociedade exerce atividade imobiliária.
Nesse contexto, o julgamento do Tema 1.348 da repercussão geral pelo Supremo Tribunal Federal (STF), concluído em 19 de outubro de 2026, representa um importante avanço na delimitação da imunidade prevista no art. 156, § 2º, I, da Constituição Federal. Por nove votos a dois, prevaleceu o entendimento de que a imunidade do ITBI na integralização de capital social com imóveis não pode ser afastada em razão da atividade preponderantemente imobiliária da sociedade adquirente.
O resultado modifica uma prática recorrente das administrações tributárias municipais e amplia a previsibilidade jurídica das operações de reorganização patrimonial. Seus efeitos, entretanto, devem ser compreendidos dentro dos limites da controvérsia efetivamente examinada pelo Tribunal.
O que você lerá neste artigo
- Por que o STF, no Tema 1.348, afastou a atividade imobiliária preponderante como impedimento à imunidade do ITBI na integralização de capital.
- Como o julgamento se relaciona com o Tema 796, o art. 23 da Lei 9.249/1995 e o Tema 1.113 do STJ na discussão sobre o valor dos imóveis.
- O que muda para holdings patrimoniais e familiares e quais pontos ainda dependem do acórdão, da tese definitiva e de eventual modulação.
A atividade imobiliária deixa de ser um impedimento à imunidade
A Constituição Federal contempla hipóteses distintas de imunidade do ITBI. Uma delas alcança a transmissão de bens ou direitos incorporados ao patrimônio de uma pessoa jurídica em realização de capital. Outra abrange determinadas operações de reorganização societária, como fusão, incorporação, cisão e extinção de pessoas jurídicas.
A controvérsia estava na interpretação da ressalva constitucional relativa às sociedades cuja atividade preponderante consiste na compra e venda de imóveis, na locação de bens imóveis ou no arrendamento mercantil.
Durante anos, os municípios sustentaram que essa ressalva autorizaria a cobrança do ITBI também nas operações de integralização de capital realizadas por sociedades com perfil imobiliário. Essa interpretação encontrava respaldo em parte expressiva da jurisprudência e frequentemente impunha aos contribuintes a necessidade de discutir judicialmente o reconhecimento da imunidade.
O STF adotou orientação diferente. A atividade econômica exercida pela sociedade não constitui, por si só, condição impeditiva da imunidade quando a transmissão ocorre para a realização de capital social.
A distinção é relevante porque afasta a utilização da atividade preponderante como critério automático para exigir o imposto. Uma sociedade constituída para administrar imóveis próprios, por exemplo, não perde a proteção constitucional apenas porque seus rendimentos decorrem predominantemente da locação desses ativos.
O fundamento da imunidade, nessa hipótese, está na própria operação de formação do capital, e não na natureza da atividade empresarial desenvolvida pela sociedade.
O significado constitucional do julgamento
A solução adotada no Tema 1.348 está relacionada à interpretação do art. 156, § 2º, I, da Constituição Federal e à necessidade de distinguir a integralização de capital das demais operações societárias mencionadas no dispositivo.
Ao examinar a controvérsia, o relator, ministro Edson Fachin, atribuiu relevância à expressão “nesses casos”, introduzida no texto constitucional de 1988, entendendo que a ressalva referente à atividade imobiliária se vincula às hipóteses de reorganização societária, e não à realização de capital.
A fundamentação também dialoga com o Tema 796 da repercussão geral. Naquele julgamento, o STF estabeleceu que a imunidade não alcança o valor dos bens que exceder o limite do capital social a ser integralizado. No Tema 1.348, a discussão foi outra: definir se a atividade imobiliária preponderante seria suficiente para excluir a imunidade na própria operação de integralização.
A decisão, portanto, não elimina os limites anteriormente estabelecidos pelo Tribunal, mas esclarece que a restrição relacionada à atividade econômica da sociedade não deve ser confundida com a limitação quantitativa da imunidade.
Essa distinção é fundamental para compreender o alcance do precedente e evitar que a decisão seja interpretada como uma desoneração irrestrita de toda e qualquer transmissão imobiliária realizada em favor de pessoas jurídicas.
O que muda para as holdings patrimoniais e familiares
A principal consequência prática do julgamento é a redução da incerteza tributária associada à transferência de imóveis para sociedades que exercem atividades imobiliárias.
A constituição de uma holding patrimonial pode atender a objetivos legítimos de centralização da gestão dos ativos, organização das relações entre familiares, estabelecimento de regras de governança e preparação da sucessão. Antes da decisão, a possibilidade de cobrança do ITBI representava um fator adicional de custo e insegurança, especialmente para estruturas com imóveis de valor expressivo.
Com a nova orientação, a atividade preponderantemente imobiliária deixa de ser, isoladamente, um obstáculo à imunidade na integralização de capital. Isso permite avaliar a estrutura societária com maior previsibilidade quanto a esse componente tributário.
Não significa, contudo, que a constituição de uma holding seja necessariamente a alternativa mais eficiente. A decisão sobre a transferência de imóveis deve considerar o conjunto dos efeitos tributários e patrimoniais da operação, incluindo os custos de manutenção da sociedade, a tributação dos rendimentos, as regras de distribuição de resultados, os efeitos sucessórios e a incidência de outros tributos eventualmente envolvidos.
O planejamento patrimonial eficiente não se resume à economia de ITBI na transferência inicial dos bens. Sua qualidade depende da coerência entre os objetivos familiares, a estrutura jurídica adotada e os efeitos fiscais produzidos ao longo do tempo.
O Tema 796 e a controvérsia sobre o valor dos imóveis
Embora o julgamento tenha esclarecido a relação entre a atividade imobiliária e a imunidade, permanece relevante uma questão que afeta diretamente a implementação de estruturas patrimoniais: a determinação do valor efetivamente protegido pela imunidade.
O Tema 796 estabelece que o ITBI pode incidir sobre a parcela do valor dos bens que exceder o capital social a ser integralizado. A aplicação desse entendimento, entretanto, deu origem a controvérsias sobre a possibilidade de os municípios tributarem a diferença entre o valor atribuído ao imóvel pelo contribuinte e aquele estimado pela administração tributária.
A questão se torna especialmente relevante quando o sócio transfere o imóvel pelo valor constante de sua declaração de bens, conforme autorizado pelo art. 23 da Lei 9.249/1995, e destina integralmente esse montante à formação do capital social.
Nessa hipótese, a diferença entre o valor declarado e o valor de mercado estimado pelo município não representa necessariamente uma parcela do imóvel que tenha sido transferida sem integralização de capital. A avaliação econômica do ativo e a determinação do capital efetivamente subscrito são questões distintas, que não devem ser tratadas como equivalentes.
O Tema 1.113 do Superior Tribunal de Justiça também merece consideração, pois reconhece a presunção de compatibilidade com o valor de mercado do montante declarado pelo contribuinte nas operações examinadas naquele precedente, admitindo o afastamento dessa presunção mediante procedimento próprio de arbitramento, nos termos do art. 148 do Código Tributário Nacional.
A extensão dessa orientação às particularidades das operações de integralização deve ser examinada com cautela. O julgamento do Tema 1.348 não resolveu, de maneira abrangente, todas as discussões relativas à base de cálculo do ITBI nem autorizou concluir que qualquer diferença entre o valor declarado e o valor de mercado esteja automaticamente protegida pela imunidade.
Para o contribuinte, permanece essencial documentar adequadamente a operação, identificar o montante destinado ao capital social e distinguir eventual excedente efetivo de uma mera divergência de avaliação do imóvel.
Imunidade não significa ausência de controle fiscal
O reconhecimento da imunidade não impede que as administrações tributárias municipais examinem a realidade das operações realizadas pelos contribuintes.
A ressalva acolhida no julgamento preserva a possibilidade de os municípios demonstrarem, em situações concretas, a existência de simulação ou fraude à lei com o objetivo de obter indevidamente o benefício constitucional.
Esse aspecto reforça a importância de que a integralização esteja adequadamente formalizada e corresponda à efetiva transferência do imóvel para a sociedade, com documentação societária e patrimonial consistente.
A utilização de uma holding não constitui, por si só, indício de irregularidade. Tampouco a atividade imobiliária da empresa autoriza presumir fraude. O questionamento fiscal deverá estar fundamentado nas circunstâncias específicas da operação, e não apenas na natureza dos ativos ou na origem dos rendimentos da sociedade.
Os próximos passos e os efeitos para os contribuintes
A aplicação do precedente deverá orientar os processos judiciais que discutem a mesma questão constitucional. A consolidação de seus efeitos, porém, dependerá da publicação do acórdão, da redação definitiva da tese e de eventuais discussões posteriores, inclusive sobre a modulação temporal dos efeitos da decisão.
Esse último aspecto merece atenção dos contribuintes que já recolheram ITBI em operações semelhantes. A possibilidade de restituição não decorre automaticamente do julgamento e deverá ser examinada à luz da situação individual, dos prazos aplicáveis, da existência de decisões definitivas e de eventual modulação estabelecida pelo STF.
Também é possível que a adaptação das administrações municipais e dos procedimentos de registro imobiliário não ocorra de forma imediata, tornando necessário avaliar a estratégia adequada para cada operação.
Considerações finais
O julgamento do Tema 1.348 fortalece a proteção constitucional conferida à integralização de capital social e representa um avanço para a organização de patrimônios imobiliários por meio de sociedades. Ao afastar a atividade imobiliária preponderante como impedimento autônomo à imunidade, o STF reduz uma fonte relevante de insegurança jurídica para contribuintes e investidores.
O alcance da decisão, entretanto, não deve ser confundido com uma autorização irrestrita para afastar o ITBI em qualquer transferência de imóveis. Os limites do capital efetivamente integralizado, a distinção entre divergência de avaliação e excedente tributável e a necessidade de operações juridicamente consistentes continuam a exigir análise individualizada.
Para o planejamento patrimonial e sucessório, a principal contribuição do precedente é permitir que a utilização de holdings imobiliárias seja avaliada em um ambiente de maior previsibilidade quanto ao ITBI, sem dispensar a análise integrada dos demais aspectos tributários, societários e sucessórios envolvidos.
Resumo
Concluído em 19 de outubro de 2026, o julgamento do Tema 1.348 pelo STF definiu, por nove votos a dois, que a imunidade do ITBI na integralização de capital social com imóveis, prevista no art. 156, § 2º, I, da Constituição Federal, não pode ser afastada pela atividade preponderantemente imobiliária da sociedade. O precedente não elimina o limite quantitativo do Tema 796, não resolve todas as discussões sobre a base de cálculo do ITBI e preserva a possibilidade de os municípios demonstrarem simulação ou fraude em casos concretos.
Perspectivas
Os efeitos práticos do Tema 1.348 dependerão da publicação do acórdão, da redação definitiva da tese e de eventual modulação temporal. Até lá, holdings imobiliárias podem ser avaliadas com maior previsibilidade quanto ao ITBI, mas cada operação continua exigindo documentação consistente, identificação do capital efetivamente integralizado e análise individualizada de eventual restituição do imposto já recolhido.
