O Tema 1.348 da repercussão geral, no RE 1.495.108, discute o alcance da imunidade do ITBI na transferência de imóveis para integralização de capital social. A controvérsia é relevante para o planejamento patrimonial e sucessório, sobretudo quando imóveis de pessoas físicas são transferidos para uma sociedade como parte de uma estratégia de organização patrimonial.
O julgamento foi retomado em 16 de setembro de 2026 e permanece pendente de conclusão. Até o momento, há placar de 5 a 2 pela imunidade do ITBI, após pedido de vista do ministro Alexandre de Moraes.
O que você lerá neste artigo
- O que o Tema 1.348 discute sobre ITBI e integralização de capital.
- Por que a definição interessa a holdings patrimoniais e familiares.
- Como o Tema 1.348 se distingue do Tema 796 do STF.
Por que o tema interessa diretamente ao planejamento patrimonial?
A questão está no centro de uma operação comum em determinados projetos de planejamento patrimonial: a transferência de imóveis da pessoa física para uma holding por meio da integralização de capital social.
A Constituição Federal prevê, no art. 156, § 2º, I, a imunidade do ITBI sobre a transmissão de bens ou direitos incorporados ao patrimônio de pessoa jurídica em realização de capital. A controvérsia está na interpretação da ressalva constitucional relativa às empresas cuja atividade preponderante seja a compra e venda, a locação ou o arrendamento mercantil de imóveis.
Em termos práticos, discute-se se uma família que pretende organizar seu patrimônio imobiliário por meio de uma holding perde a imunidade do ITBI simplesmente porque a própria sociedade terá como atividade principal a administração ou a exploração econômica desses imóveis. A resposta do STF poderá produzir efeitos relevantes sobre a segurança jurídica de inúmeras estruturas patrimoniais.
A importância vai além do próprio ITBI
A discussão não deve ser analisada apenas sob a perspectiva de economia tributária.
Uma holding pode ser utilizada como instrumento de organização patrimonial, governança, gestão de ativos e planejamento sucessório. A concentração dos imóveis em uma sociedade pode permitir, conforme as características de cada família, que a sucessão seja estruturada sobre as participações societárias, em vez de exigir a transmissão individualizada de cada ativo.
A estrutura societária também pode dialogar com outros instrumentos, como doações de quotas, reserva de usufruto, acordos societários, regras de governança e mecanismos destinados a organizar a relação entre patrimônio, empresa e família.
Por isso, a etapa de integralização dos imóveis é frequentemente uma das mais relevantes — e também uma das que podem gerar maior insegurança jurídica. Se houver incidência de ITBI sobre a operação, o custo de entrada pode ser expressivo, especialmente em patrimônios imobiliários de maior valor.
Uma definição favorável aos contribuintes poderá, nesse sentido, conferir maior previsibilidade à implementação de determinadas estruturas patrimoniais, reduzindo uma importante variável de incerteza na decisão de transferir os imóveis para uma sociedade.
Possíveis efeitos sobre novos projetos
Uma decisão favorável poderá ser particularmente relevante para famílias que estejam avaliando a reorganização de patrimônios compostos por imóveis destinados à locação; imóveis comerciais e residenciais mantidos como patrimônio de longo prazo; propriedades rurais; imóveis pertencentes a diferentes integrantes de uma mesma família; patrimônios que demandam maior organização de governança e gestão; e estruturas sucessórias que dependam da concentração dos ativos em uma sociedade.
Em determinadas situações, projetos que exigiriam a transferência de imóveis para uma holding podem estar sendo postergados justamente em razão da incerteza relacionada ao ITBI.
Holding não é planejamento
É importante, contudo, não interpretar uma eventual decisão favorável como uma conclusão de que toda família deveria constituir uma holding.
Holding é ferramenta, não planejamento.
A estrutura societária precisa estar inserida em uma arquitetura mais ampla, que considere a composição do patrimônio, a natureza dos ativos, a geração de renda, a intenção de venda ou manutenção dos imóveis, a composição familiar, a sucessão e a governança.
A criação de uma holding não substitui o planejamento patrimonial. Ela pode ser uma das ferramentas utilizadas para implementar uma estratégia, mas sua conveniência depende do diagnóstico individualizado de cada família.
O Tema 1.348 e o Tema 796
A discussão também deve ser diferenciada daquela já enfrentada pelo STF no Tema 796.
Naquele julgamento, o Supremo definiu que a imunidade do ITBI não alcança o valor dos imóveis que exceder o limite do capital social efetivamente integralizado.
O Tema 1.348 trata de questão distinta: saber se a atividade preponderantemente imobiliária da pessoa jurídica, por si só, impede a aplicação da imunidade na integralização do capital.
A distinção é importante porque uma eventual decisão favorável no Tema 1.348 não significa que todas as questões relacionadas à imunidade do ITBI estarão automaticamente resolvidas.
Um momento relevante para revisar estruturas patrimoniais
O julgamento ocorre em um momento particularmente importante para o planejamento patrimonial brasileiro.
As mudanças recentes na tributação da transmissão patrimonial, especialmente em relação ao ITCMD e à avaliação das participações societárias, exigem que estruturas antigas sejam revisitadas e que novos projetos sejam construídos de maneira mais individualizada.
Nesse contexto, uma definição do STF sobre o ITBI poderá contribuir para estabelecer um ambiente jurídico mais previsível para uma das etapas fundamentais de determinados planejamentos: a transferência dos imóveis para a estrutura societária que dará suporte à organização patrimonial e sucessória.
Atualização do julgamento: placar de 5 a 2 pela imunidade
O Supremo Tribunal Federal retomou nesta quarta-feira, 16 de setembro, o julgamento do Tema 1.348 da repercussão geral, que discute a incidência do ITBI na transferência de imóveis para integralização de capital social de empresas cuja atividade preponderante seja imobiliária.
O julgamento apresenta, até o momento, placar de 5 a 2 pela imunidade do ITBI, mas ainda não foi concluído. O ministro Alexandre de Moraes pediu vista após os votos de cinco ministros favoráveis à imunidade e de dois ministros pela possibilidade de cobrança do imposto. Ainda faltam três votos.
A discussão envolve a interpretação do artigo 156, § 2º, I, da Constituição Federal. A corrente liderada pelo relator, ministro Edson Fachin, entende que a Constituição estabelece distinção entre a integralização de capital e as operações de fusão, incorporação, cisão ou extinção de pessoas jurídicas. Nessa interpretação, a ressalva relativa à atividade preponderantemente imobiliária não impediria a imunidade quando os imóveis são transferidos para formação ou aumento do capital social.
Fachin também fundamentou seu voto na finalidade da imunidade constitucional, destacando seu papel no estímulo à capitalização das empresas, à livre iniciativa e ao desenvolvimento das atividades econômicas. O relator sustentou, ainda, que os artigos 36 e 37 do Código Tributário Nacional não foram recepcionados pela Constituição de 1988 na parte em que condicionam a imunidade, na integralização de capital, à inexistência de atividade preponderantemente imobiliária.
O entendimento foi acompanhado pelos ministros André Mendonça, Nunes Marques, Luiz Fux e Cristiano Zanin. Fux destacou o estímulo à capitalização das sociedades e à utilização produtiva dos imóveis. Zanin, por sua vez, acrescentou uma ressalva importante ao reconhecer que a imunidade não deve proteger operações simuladas ou fraudulentas estruturadas com a finalidade de evitar o pagamento do imposto.
A ressalva proposta por Zanin foi incorporada à tese apresentada pelo relator. Assim, mesmo na hipótese de prevalecer a corrente favorável à imunidade, a proteção constitucional não alcançaria situações em que o Fisco demonstre, no caso concreto, a existência de simulação, fraude ou dissimulação destinada ao aproveitamento indevido do benefício.
Também permanece relevante o entendimento firmado pelo STF no Tema 796, segundo o qual a imunidade alcança apenas o valor efetivamente destinado à integralização do capital social. Eventual parcela que exceda esse montante não estaria abrangida pela imunidade.
Em sentido contrário, os ministros Gilmar Mendes e Flávio Dino defenderam a possibilidade de cobrança do ITBI quando a pessoa jurídica que recebe os imóveis possui atividade preponderantemente imobiliária. Para essa corrente, a ressalva prevista na Constituição alcançaria também a integralização de capital.
Dino destacou ainda aspectos históricos da tributação e os potenciais efeitos fiscais da controvérsia. Segundo a posição apresentada em seu voto, uma ampliação da imunidade poderia reduzir a arrecadação municipal e produzir impactos sobre o financiamento das políticas públicas e sobre o equilíbrio federativo.
A definição do STF possui relevante impacto prático. Segundo informações apresentadas durante o julgamento, existem mais de 300 processos nos Tribunais de Justiça estaduais relacionados à controvérsia. Por se tratar de matéria submetida à repercussão geral, a tese que vier a ser definitivamente fixada deverá orientar o julgamento de casos semelhantes em todo o país.
Para estruturas de planejamento patrimonial, societário e sucessório, o julgamento merece especial atenção. Caso prevaleça a interpretação atualmente majoritária, a integralização de imóveis em sociedades patrimoniais poderá, observados os limites definidos pelo STF, ocorrer sem a incidência do ITBI mesmo quando a atividade preponderante da sociedade estiver relacionada à exploração imobiliária.
A questão, contudo, não se limita à natureza formal da operação. A ressalva incorporada à tese proposta pelo relator reforça a importância de que a integralização represente efetivamente uma operação de capitalização societária, com adequada documentação e substância econômica, afastando estruturas meramente artificiais destinadas a produzir uma economia tributária indevida.
O julgamento permanece pendente de conclusão e poderá sofrer alterações até a proclamação do resultado final.
Processo: RE 1.495.108
Tema: 1.348 da repercussão geral
Objeto: Imunidade de ITBI na integralização de capital por pessoa jurídica com atividade preponderantemente imobiliária.
Resumo
O Tema 1.348 discute se a atividade preponderantemente imobiliária da pessoa jurídica, por si só, afasta a imunidade do ITBI na integralização de capital. Até o momento, o placar é de 5 a 2 pela imunidade, mas o julgamento ainda não foi concluído.
Perspectivas
A depender da decisão final do Supremo, poderá haver maior previsibilidade para a integralização de imóveis em estruturas societárias destinadas à organização patrimonial e sucessória. A conveniência de uma holding ou de qualquer outra estrutura deve ser avaliada a partir das características individuais de cada patrimônio e família.
Uma resposta
Excelente conteúdo. Muito em voga. Parabéns!