ITBI Curitiba

Por Gustavo Teixeira Godoy, advogado (OAB/RJ nº 129.506) e contador. Atualizado em 05/10/2026. Regras da Lei Complementar 108/2017 e suas alterações (LC 134/2022 e LC 148/2025) e das páginas de serviço da Prefeitura de Curitiba, consultadas em 06/10/2026. Conteúdo informativo; não substitui a análise de um caso concreto.

Resumo rápido

• Alíquota geral: 2,7% sobre a base de cálculo.
• Financiamento (LC 148/2025): imóvel residencial edificado, financiado por no mínimo 10 anos, com hipoteca ou alienação fiduciária: até R$ 176.000 de valor venal, 0%; de R$ 176.000,01 a R$ 205.000, 0,5%; de R$ 205.000,01 a R$ 220.000, 1,6%. Acima de R$ 220.000, vale a alíquota geral.
• Quem paga: o adquirente é o contribuinte (art. 5º); o transmitente, os tabeliães e serventuários respondem solidariamente (art. 6º).
• Quando pagar: antes de registrar o título no Registro de Imóveis; sem a guia não se lavra escritura pública de transmissão.
• Guia: emitida pela internet em até 5 dias úteis (até 20 com vistoria ou documentos complementares), com vencimento em 30 dias, em uma parcela.
• Contestação do valor: Avaliação Contraditória, antes do vencimento e com a guia não paga.

Qual a alíquota do ITBI em Curitiba?

O art. 9º da Lei Complementar 108/2017 fixa 2,7% para qualquer transmissão, ressalvadas as hipóteses de alíquota diversa. O portal da Prefeitura confirma: a alíquota é de 2,7% sobre a base de cálculo.

Alíquotas reduzidas no financiamento (art. 11)

A Lei Complementar 148/2025 (publicada em 10/09/2025) reescreveu o art. 11. Ele vale para imóveis residenciais edificados, financiados por prazo não inferior a 10 anos e com garantia hipotecária ou por alienação fiduciária. A lei não usa a sigla SFH: as condições são o prazo, a garantia e a natureza do imóvel.

Antes da LC 148/2025, o art. 11 exigia financiamento de 5 anos ou mais e tinha faixas menores (R$ 100.000 e R$ 150.000); essa versão não vale mais. Para unidades em condomínio ou em incorporação, o art. 11-A diz que o valor venal soma a unidade principal, os anexos e outros direitos descritos em uma única matrícula.

Atenção: a lei diz que as alíquotas se aplicam conforme o valor venal que serve de base de cálculo; não localizamos em fonte oficial um exemplo numérico sobre financiamento parcial (parte do preço financiada, parte com recursos próprios). Nesses casos, confirme a conta com a Prefeitura ou com um profissional.

Como calcular o ITBI em Curitiba: exemplos

A conta é base de cálculo × alíquota. A base final é a que a Prefeitura adotar na emissão da guia (veja a seção sobre base de cálculo).

Base de cálculo do ITBI em Curitiba

Desde a Lei Complementar 134/2022, o art. 8º define a base como o valor venal do bem ou direito, correspondente ao que seria alcançado em uma operação de compra e venda à vista, em condições normais do mercado imobiliário. Para o art. 148 do CTN, a definição observa as normas técnicas da ABNT e os elementos básicos do imóvel declarados pelo contribuinte ou constantes do cadastro imobiliário. Dívidas que oneram o imóvel não se deduzem. Na arrematação judicial, a base é o valor da arrematação, atualizado pelo IPCA.

O portal da Prefeitura, atualizado em 28/09/2026, descreve a base como o preço da escritura, do contrato de financiamento ou do documento de transmissão, salvo se esse valor for inferior ao valor venal atribuído pelo Município. Essa frase é a orientação do portal; a redação do art. 8º com ideia parecida era a original de 2017. O portal também informa que as bases do ITBI e do IPTU não são as mesmas.

O STJ, no Tema Repetitivo 1.113 (REsp 1.937.821/SP, julgado em 24/02/2022), decidiu que a base do ITBI é o valor do imóvel em condições normais de mercado, sem vínculo com a base do IPTU; que o valor da transação declarado tem presunção de veracidade, que só o fisco pode afastar em processo administrativo próprio; e que o município não pode arbitrar previamente a base com um valor de referência por ele fixado unilateralmente. Há recurso extraordinário pendente no STF. Não localizamos ato oficial de Curitiba tratando da adequação ao Tema 1.113. A Lei Complementar 227/2026 reescreveu o art. 38 do CTN: valor venal em condições normais de mercado, estimado por critérios técnicos que o município deve divulgar, com contestação por avaliação contraditória.

Como solicitar a guia do ITBI em Curitiba

1. Escritura em tabelionato conveniado ou contrato na Caixa Econômica Federal: a guia é emitida por canal exclusivo (os tabelionatos usam o sistema itbinet) no momento da lavratura.
2. Demais casos: solicite somente pelo Processo Eletrônico de Curitiba (PROCEC), com login do e-Cidadão.
3. Documentos na compra e venda: escritura pública lavrada ou a minuta (no financiamento, o instrumento particular assinado), indicação fiscal completa do imóvel e matrícula do Registro Geral. Mutuários de imóveis da COHAB anexam também a Declaração de Transmissão da companhia.
4. Prazo e custo: a guia sai em até 5 dias úteis, ou até 20 dias com vistoria ou documentos complementares; não há taxa de emissão.
5. Pagamento: prefira os canais eletrônicos de bancos conveniados. Confira os dados da guia, a data de vencimento e o valor total antes de pagar.
6. Consulta e segunda via: pelo serviço online da Prefeitura, com o número do protocolo e o CPF do adquirente.

A guia vence em 30 dias e deve ser paga em uma parcela; o Município não parcela o ITBI. Se não for paga no prazo, o documento é cancelado e é preciso fazer nova solicitação, reapresentando a documentação. Depois do pagamento, o contribuinte não precisa ir à Prefeitura: a declaração de quitação é consultada online pelos cartórios de registro de imóveis.

Multa e juros

Nos casos de lançamento de ofício, quando o prazo de pagamento não é observado, o imposto é acrescido de atualização monetária, multa moratória de 0,33% ao dia, limitada a 10%, e juros de mora (LC 108/2017, art. 12, parágrafo único, na redação da LC 134/2022). A LC 134/2022 revogou os antigos arts. 13 e 14, com a multa fixa de 10%. A lei não traz a taxa dos juros. Informações falsas ou inexatas podem render multa de até 40% do imposto atualizado (art. 18). O prazo para pedir restituição é de 5 anos, contados do pagamento (art. 15).

Como contestar o valor do imóvel

Quem não concorda com o valor atribuído pelo Município deve protocolar a Apresentação de Avaliação Contraditória (antes chamada de Revisão), pelo PROCEC, gratuitamente.

• O pedido deve ser feito até o vencimento da guia, que não pode ser paga antes.
• Anexe laudo de avaliação conforme a norma ABNT 14.653, assinado por profissional habilitado no CREA ou CAU; quem não tiver o laudo apresenta ao menos 3 anúncios de imóveis à venda com as mesmas características e zoneamento. Também entram a guia original não paga e a matrícula atualizada (90 dias).
• Prazo de análise: até 20 dias úteis, podendo ser estendido se houver vistoria.
• Se a base de cálculo da guia foi o valor declarado pelo interessado, o pedido de nova avaliação não é analisado.

Isenções, imunidade e não incidência

• Habitação de interesse social da COHAB-CT: isenção na primeira transmissão das unidades dos empreendimentos até R$ 300.000 de valor venal, e na primeira transmissão de imóvel de projeto de regularização fundiária da COHAB-CT; exige requerimento com documentação expedida pela companhia.
• Curitiba de Volta ao Centro (LC 150/2025): ITBI reduzido para os primeiros adquirentes de unidades habitacionais após retrofit na área do programa, até 31/12/2032, com isenção total para inscritos na fila da COHAB-CT e alíquotas de 1% e 2% conforme a renda familiar.
• Integralização de capital: não incide até o limite do capital incorporado, salvo se a atividade preponderante do adquirente for a compra e venda de imóveis, a locação ou o arrendamento mercantil. O pedido é feito pelo PROCEC. Veja holding patrimonial.
• Outros casos de não incidência: mandato em causa própria para a escritura definitiva e constituição ou resolução da propriedade fiduciária.
• Imunidade: entidades e templos pedem o reconhecimento de não incidência pelo PROCEC.
• Doação e herança: não pagam ITBI; pagam ITCMD, estadual. Veja ITCMD no Paraná.

O programa temporário de 2022 (alíquota de 0,27%, da LC 137/2022) tinha duração máxima de 180 dias, prorrogável por mais 180, e está encerrado pelos seus próprios termos; não é benefício atual.

Novidades de 2025 e 2026

• LC 148/2025 (10/09/2025): prazo mínimo de 10 anos e novas faixas no financiamento, teto de R$ 300.000 na isenção da COHAB-CT e o art. 11-A.
• LC 150/2025 (18/12/2025): ITBI reduzido no programa de retrofit do centro.
• LC 227/2026 (14/01/2026): novas regras do CTN para a base do ITBI.

Para o panorama nacional, veja ITBI: o que é, quem paga e alíquota.

Onde o escritório atua

Informações por cidade: Cascavel, Curitiba, Londrina, Maringá, Ponta Grossa e outras cidades do PR, SP, MG e RJ.

Informação geral, sem substituir a análise do caso concreto. Confirme valores, prazos e documentos no portal da Prefeitura de Curitiba e com um profissional antes de qualquer ato.

Fontes consultadas

• Prefeitura de Curitiba: ITBI, base de cálculo e alíquotas
• Prefeitura de Curitiba: ITBI, imprimir e consultar guia
• Prefeitura de Curitiba: ITBI, avaliação contraditória
• Legislação municipal de Curitiba: consulta de atos (LC 108/2017, LC 134/2022, LC 148/2025, LC 150/2025)
• STJ: Tema Repetitivo 1.113 (REsp 1.937.821/SP)
• Lei Complementar 227/2026 (Planalto)
• Código Tributário Nacional, texto compilado (Planalto)

Consulta em 05/10/2026. Leis, alíquotas e normas mudam; confirme a versão vigente antes de agir.