ITBI: o que é

Por Gustavo Teixeira Godoy, advogado (OAB/RJ nº 129.506) e contador. Atualizado em 05/10/2026. Inclui a Lei Complementar 227/2026 e os julgamentos do STF e do STJ sobre o tema. Conteúdo informativo; não substitui a análise de um caso concreto.

Resumo rápido

• O que é: Imposto sobre a Transmissão Inter vivos, por ato oneroso, de bens imóveis e direitos a eles relativos. Competência do município onde o imóvel está (Constituição, art. 156, II e §2º, II).
• Quem paga: "qualquer das partes na operação tributada, como dispuser a lei" (CTN, art. 42). A regra prática é a da lei do município.
• Alíquota: não há alíquota na lei federal (o art. 39 do CTN foi revogado pela LC 227/2026): cada município define a sua. Em 2% a 3% na maioria das cidades que consultamos.
• Base de cálculo: o valor de mercado do imóvel, pelo qual ele seria negociado à vista, em condições normais (CTN, art. 38, §1º).
• Não paga ITBI: doação e herança (pagam ITCMD), integralização de capital em regra (com exceção), hipoteca.
• Pontos em aberto: o STF julga o Tema 1.348 (ITBI na integralização por empresa imobiliária) e há recurso pendente no STF sobre a base de cálculo fixada pelo STJ.

O que é ITBI e o que significa a sigla?

ITBI significa Imposto sobre a Transmissão de Bens Imóveis. O nome completo, na Constituição, é imposto sobre a transmissão inter vivos (entre pessoas vivas), a qualquer título, por ato oneroso, de bens imóveis e de direitos reais sobre imóveis, exceto os de garantia, e sobre a cessão de direitos à sua aquisição (art. 156, II). Em algumas cidades ele aparece como ITBI-IV (inter vivos). O dinheiro vai para o município, e a guia é emitida pela Prefeitura.

Quando o ITBI incide? E quando não incide?

Incide

• Compra e venda de imóvel, inclusive financiado.
• Transmissão onerosa de direitos reais sobre imóveis (por exemplo, o direito de superfície e o usufruto transmitidos de forma onerosa), exceto os direitos reais de garantia.
• Cessão onerosa de direitos relativos a essas transmissões, como a cessão de direitos de aquisição.

O texto do CTN (art. 35, na redação da Lei Complementar 227/2026) define o fato gerador como a transmissão inter vivos, a qualquer título, por ato oneroso, da propriedade ou do domínio útil de imóveis, a de direitos reais sobre imóveis (menos os de garantia) e a cessão de direitos relativos a essas transmissões. Casos específicos, como permuta, dação em pagamento e arrematação, dependem da lei municipal e da forma de cada negócio.

Não incide

• Doação e herança: não são transmissões onerosas. Pagam o ITCMD, estadual. Veja ITCMD por estado e doação de imóvel em vida.
• Integralização de bens ao capital de empresa: em regra, a Constituição e o CTN afastam o imposto até o limite do capital, com exceção para a empresa de atividade imobiliária preponderante (veja abaixo).
• Direitos reais de garantia, como a hipoteca e a alienação fiduciária em garantia, na constituição da garantia.

Quem paga o ITBI: comprador ou vendedor?

O CTN diz que o contribuinte do imposto é qualquer das partes na operação tributada, como dispuser a lei (art. 42). Ou seja, é a lei de cada município que escolhe se o imposto fica com o comprador, com o vendedor ou com ambos. Em muitas cidades a lei aponta o adquirente (comprador), e é comum que o contrato de compra e venda também estabeleça quem arca com o custo. Antes de fechar o negócio, confirme a lei do município onde está o imóvel.

Qual a alíquota do ITBI?

A lei federal não fixa alíquota do ITBI: o art. 39 do CTN, que tratava do tema, foi revogado pela Lei Complementar 227/2026, e a Constituição não prevê alíquota mínima nem máxima para esse imposto. Cada município define a sua por lei. O STF tem a Súmula 656: é inconstitucional a lei que estabelece alíquotas progressivas para o ITBI com base no valor venal do imóvel. A alíquota costuma ser fixa, e muitos municípios têm regras especiais, como alíquotas reduzidas para financiamento pelo sistema financeiro de habitação.

Alíquotas do ITBI em cidades que o escritório atende

A tabela abaixo reúne 35 cidades em que localizamos a regra em fonte oficial (lei municipal, prefeitura ou câmara), consultadas em 05/10/2026. Alíquotas mudam por lei; confirme na Prefeitura antes de qualquer ato.

Não incluímos cidades em que a regra só apareceu em fonte secundária ou não foi localizada.

Guias completas das capitais: ITBI São Paulo, ITBI Rio de Janeiro e ITBI Curitiba, com alíquotas, exemplos de cálculo, prazos e como emitir a guia.

Como calcular o ITBI

A conta é base de cálculo × alíquota. Pelo CTN, a base é o valor venal, que a Lei Complementar 227/2026 passou a definir como o valor pelo qual o imóvel seria negociado à vista, em condições normais de mercado (art. 38, §1º). Esse valor deve ser estimado por critérios técnicos (análise de preços do mercado imobiliário, informações de cartórios e agentes financeiros e características do imóvel), e o município deve divulgar os critérios; o contribuinte pode contestar com avaliação contraditória (§§ 2º e 3º).

Base de cálculo: o valor da compra ou o valor de referência da prefeitura?

O STJ decidiu, no Tema Repetitivo 1.113 (REsp 1.937.821/SP, julgado em 24/02/2022), que (a) a base de cálculo do ITBI é o valor do imóvel em condições normais de mercado, sem vínculo com a base do IPTU, que sequer pode ser piso de tributação; (b) o valor da transação declarado pelo contribuinte tem presunção de veracidade, que só pode ser afastada pelo fisco em processo administrativo próprio; e (c) o município não pode arbitrar previamente a base com um valor de referência por ele fixado unilateralmente. Há recurso extraordinário pendente no STF sobre o tema. A Lei Complementar 227/2026 trouxe regras de estimativa do valor venal, e a convivência dessas regras com a tese do STJ ainda não está consolidada em fonte oficial; por isso, em caso de divergência com a Prefeitura, vale a análise individual.

Quando pagar o ITBI?

Em regra, o imposto é pago antes do registro da transmissão no Registro de Imóveis, que é o ato que transfere a propriedade (Código Civil, art. 1.245), e a guia é exigida pelo cartório. O Congresso previu, no projeto da Lei Complementar 227/2026, a antecipação opcional do ITBI na formalização do título (art. 35-A), mas o dispositivo foi vetado; portanto, a lei federal não prevê essa regra, e o prazo e o momento dependem da legislação do município.

ITBI na integralização de imóveis em empresa e em holding

A Constituição (art. 156, §2º, I) e o CTN (arts. 36 e 37) afastam o ITBI na transmissão de imóveis para integralizar capital de uma empresa, salvo se a atividade preponderante dela for a compra e venda desses bens, a locação de imóveis ou o arrendamento mercantil. Preponderante é quando mais de 50% da receita operacional, nos 2 anos anteriores e nos 2 anos seguintes à aquisição, vem dessas atividades (para empresas com menos de 2 anos, olham-se os 3 primeiros anos).

• Tema 796 (STF): a imunidade não alcança o valor dos bens que exceder o limite do capital social a ser integralizado (trânsito em julgado em 15/10/2020).
• Tema 1.348 (STF): discute se a ressalva da atividade imobiliária vale na integralização. O placar parcial é de 5 a 2 pela imunidade sem a condição; a vista do ministro Alexandre de Moraes foi devolvida em 28/09/2026, e o julgamento foi marcado para o plenário virtual de 09 a 19/10/2026. Até 05/10/2026, não havia tese fixada.

Veja o impacto em holding patrimonial e holding familiar.

ITBI e ITCMD: qual a diferença?

Uma doação com reserva de usufruto, por exemplo, paga ITCMD, e não ITBI. Se, depois, o imóvel for vendido, aí sim incide ITBI para o comprador, conforme a lei do município.

Como pagar o ITBI, passo a passo

1. Reúna os documentos: matrícula atualizada, contrato ou escritura, dados das partes e o cadastro do imóvel (inscrição do IPTU).
2. Acesse o portal da Prefeitura (ou a secretaria de finanças) e solicite a guia do ITBI, com o valor da operação.
3. Aguarde a avaliação do município, se houver, e confira a base de cálculo; se discordar, apresente avaliação contraditória.
4. Pague a guia no prazo e leve o comprovante ao cartório para a escritura e o registro.

Erros comuns

• Achar que a alíquota é a mesma em todo o país: é municipal.
• Declarar valor da transação muito abaixo do mercado: pode gerar arbitramento e discussão com a Prefeitura.
• Esquecer que a doação não paga ITBI, mas paga ITCMD, e planejar só pelo imposto municipal.
• Integralizar imóveis em empresa sem analisar a atividade preponderante, o CNAE e a receita.
• Deixar para pagar depois do prazo local, o que pode gerar multa e juros.

Onde o escritório atua

Páginas com informações por cidade, inclusive o ITBI local: Americana, Araraquara, Atibaia, Bauru, Botucatu, Bragança Paulista, Cotia, Franca, Guarulhos, Indaiatuba e outras cidades de SP, MG, RJ e PR. Veja também inventário extrajudicial.

Fontes consultadas

• Constituição Federal, art. 156 (Planalto)
• Código Tributário Nacional, arts. 35 a 42, texto compilado (Planalto)
• Lei Complementar 227/2026, arts. 165 e 181 (Planalto)
• STJ: Tema Repetitivo 1.113 (REsp 1.937.821/SP)
• STF: Súmula 656
• STF: Tema 796 (RE 796.376)
• STF: Tema 1.348 (RE 1.495.108)
• Código Civil, art. 1.245 (Planalto)

Consulta em 05/10/2026. Leis, alíquotas e normas mudam; confirme a versão vigente antes de agir.