Doação de imóvel em vida

Por Gustavo Teixeira Godoy, advogado (OAB/RJ nº 129.506) e contador. Atualizado em 05/10/2026. Conteúdo informativo; não substitui a análise de um caso concreto.

Resumo rápido

• Forma: escritura pública é exigida para imóvel de valor acima de 30 vezes o maior salário mínimo (Código Civil, art. 108): em 2026, R$ 48.630. Depois, registro na matrícula.
• Imposto: ITCMD, estadual, pago pelo donatário (quem recebe). Doação não paga ITBI, que é imposto municipal só sobre transmissão onerosa (Constituição, art. 156, II).
• Natureza: doação de pai ou mãe para filho é adiantamento do que o filho receberia na herança (art. 544).
• Limite: metade do patrimônio pertence aos herdeiros necessários (legítima); doar além da parte disponível torna a doação nula na parte excedente (art. 549).
• Usufruto: quem doa pode reservar o usufruto vitalício. Em São Paulo, o imposto é calculado sobre 2/3 (nua-propriedade) na doação e 1/3 (usufruto) quando o usufruto se extingue.
• Imposto de renda: o doador pode transferir pelo valor declarado, sem ganho de capital, ou a valor de mercado, pagando 15% sobre a diferença (Lei 9.532/1997, art. 23).

Como funciona a doação de imóvel para filhos

A doação é um contrato em que o doador transfere o bem por liberalidade. O Código Civil (art. 541) admite escritura pública ou instrumento particular, mas a exigência de escritura pública para imóveis acima de 30 salários mínimos vem do art. 108. Na prática, qualquer imóvel relevante passa por escritura no tabelionato de notas e por registro na matrícula, no Registro de Imóveis, que é o ato que transfere a propriedade.

Há três cuidados antes de assinar: (i) a outorga do cônjuge, exigida para alienar imóveis fora do regime de separação absoluta (art. 1.647, I); (ii) o limite da parte disponível; e (iii) o valor que constará da escritura, porque ele afeta imposto estadual, imposto de renda e a futura conferência entre os herdeiros.

Doação de imóvel paga imposto? ITCMD, não ITBI

Sobre o ITBI, veja ITBI: o que é, quem paga e como calcular.

O imposto sobre doação e herança é o ITCMD, de competência dos estados e do Distrito Federal (Constituição, art. 155, I). Para imóvel, vale o estado onde ele está situado. O ITBI, municipal, incide só quando há transmissão onerosa, como compra e venda. O contribuinte do ITCMD na doação é, em regra, o donatário.

Os demais estados têm regras próprias; veja o quadro de alíquotas de ITCMD por estado. A Emenda Constitucional 132/2023 tornou o ITCMD progressivo, e a Lei Complementar 227/2026 fixou normas gerais: base de cálculo pelo valor de mercado (art. 152) e soma das doações sucessivas entre as mesmas pessoas, no prazo definido pela lei estadual (art. 155). Doar em parcelas, portanto, nem sempre evita a progressividade. Como cada estado precisa adaptar a sua lei, confirme o que vale hoje no estado do imóvel.

Quanto custa doar um imóvel? Exemplo de R$ 500.000

O custo é o ITCMD mais a escritura, o registro e, se houver, os honorários. Para um imóvel de R$ 500.000 doado a um filho, sem reserva de usufruto:

De onde vêm os números: emolumentos de Minas Gerais: Portaria 8.664/CGJ/2025 (TJMG, vigência 01/01/2026). Emolumentos de São Paulo: tabelas 2026 do Colégio Notarial (escritura) e da ARISP (registro), sem ISS municipal. Honorários: tabela de referência da OAB-SP 2026. Excluídos: certidões, prenotação, avaliação e outros custos. Para o Rio de Janeiro e o Paraná, não conseguimos conferir as tabelas de 2026. Use como ordem de grandeza.

Com reserva de usufruto, o cálculo muda: em São Paulo, os emolumentos tratam a reserva como ato acessório e o usufruto tem base de 1/3 do valor do imóvel; o efeito exato no valor do cartório deve ser confirmado por simulação com o tabelionato.

Doação com reserva de usufruto: como funciona

O usufruto é o direito de usar o imóvel e retirar os seus frutos (por exemplo, o aluguel). Na doação com reserva de usufruto, o filho recebe a nua-propriedade e o doador continua como usufrutuário, em regra por toda a vida. Quando o usufrutuário morre, o usufruto se extingue com o cancelamento do registro (art. 1.410, I) e o filho passa a ter a propriedade plena, sem inventário desse imóvel.

Vantagens e desvantagens do usufruto

• Vantagem: o doador mantém moradia e renda do imóvel e a propriedade já está definida em nome do filho.
• Vantagem: em SP, a extinção do usufruto em favor do nu-proprietário que é o próprio instituidor é isenta, e a Lei Complementar 227/2026 (art. 150, II) segue a mesma lógica para a extinção que consolida a propriedade no instituidor.
• Desvantagem: o imóvel perde liquidez: um comprador que adquire a nua-propriedade só terá o uso quando o usufruto acabar, o que na prática exige a concordância do usufrutuário para vender o bem inteiro.
• Desvantagem: a instituição do usufruto também é fato gerador do imposto (LC 227/2026, art. 151, II, c), e as regras variam por estado.
• Cuidado: o usufruto não protege o imóvel de dívidas do usufrutuário que o alcancem; e pode ser renunciado ou extinto em situações previstas em lei (art. 1.410).

Doação é adiantamento de herança: parte disponível, colação e doação inoficiosa

Com herdeiros necessários (filhos, cônjuge, pais), metade do patrimônio é a legítima e não pode ser doada nem deixada em testamento a outras pessoas (arts. 1.789 e 1.846). A doação de ascendente para descendente é adiantamento da legítima (art. 544): na futura partilha, o filho que recebeu deve conferir (colação) o valor recebido, para igualar as partes (arts. 2.002 e 2.003).

• Valor da colação: é o valor que o ato de liberalidade atribuir ao bem; se a escritura não indicar, vale o valor ao tempo da doação (art. 2.004). Por isso o valor lançado na escritura importa para a partilha.
• Dispensa de colação: o doador pode dispensá-la, no próprio título ou em testamento, e a doação sai da parte disponível, se não a exceder (arts. 2.005 e 2.006).
• Doação inoficiosa: é nula a doação na parte que exceder o que o doador poderia dispor em testamento no momento da liberalidade (art. 549).
• Doação de todos os bens: é nula se o doador não reservar parte ou renda suficiente para a sua subsistência (art. 548). A reserva de usufruto é o meio mais comum de cumprir essa exigência.

Imposto de renda do doador: valor declarado ou valor de mercado

Na doação em adiantamento de legítima, a Lei 9.532/1997 (art. 23) permite transferir o bem pelo valor que consta na declaração de imposto de renda do doador, ou pelo valor de mercado. No segundo caso, a diferença a maior é tributada como ganho de capital, a 15%, e o imposto é pago pelo doador até o último dia útil do mês seguinte à doação. O donatário registra o bem pelo valor da transferência, que passa a ser o seu custo de aquisição.

Cláusulas restritivas: inalienabilidade, impenhorabilidade, incomunicabilidade e reversão

O doador pode incluir cláusulas na escritura. A inalienabilidade imposta por liberalidade implica impenhorabilidade e incomunicabilidade (art. 1.911; Súmula 49 do STF). Também é possível prever a reversão: o bem volta ao doador se ele sobreviver ao donatário (art. 547), mas não em favor de terceiros. Em bens que compõem a legítima de herdeiro necessário, a validade das cláusulas depende de justa causa e é tema debatido pela doutrina e pelos tribunais; avalie caso a caso antes de usá-las.

Doação, testamento ou inventário: qual caminho?

Não existe caminho único. O melhor depende da composição do patrimônio, da estrutura familiar, de dívidas e da liquidez necessária. Para famílias com vários imóveis ou empresa, vale comparar também a holding familiar e o planejamento sucessório como um todo.

Doar para apenas um filho

É possível, desde que a doação caiba na parte disponível ou seja tratada como adiantamento de legítima. Se o doador não dispensar a colação, o valor recebido será conferido no inventário. Se dispensar, a doação sai da parte disponível, que tem limite. Exceder esse limite gera doação inoficiosa. Vale registrar a intenção na escritura, para evitar disputas.

Onde o escritório atua

Planejamento de doações e cálculo de ITCMD por cidade: Americana, Araraquara, Atibaia, Bauru, Botucatu, Bragança Paulista, Cotia, Franca, Guarulhos, Indaiatuba, Itu, Jacareí e outras cidades de SP, MG, RJ e PR.

Veja também: inventário extrajudicial, ITCMD em São Paulo e ITCMD por estado.

Fontes consultadas

• Código Civil, arts. 108, 541 a 549, 1.647, 1.789, 1.846, 1.911, 2.002 a 2.007 (Planalto)
• Constituição Federal, arts. 155 e 156 (Planalto)
• Lei 9.532/1997, art. 23 (Planalto)
• Lei Complementar 227/2026, Livro II (Planalto)
• Lei SP 10.705/2000 e Decreto 46.655/2002 (SEFAZ-SP)
• Lei MG 14.941/2003 (SEFAZ-MG)
• Portaria 8.664/CGJ/2025, tabela de emolumentos 2026 (TJMG)
• Tabela de honorários da OAB-SP 2026
• Decreto 12.797/2025, salário mínimo de 2026 (Planalto)

Consulta em 05/10/2026. Leis, alíquotas e normas mudam; confirme a versão vigente antes de agir.