ITBI Rio de Janeiro

Por Gustavo Teixeira Godoy, advogado (OAB/RJ nº 129.506) e contador. Atualizado em 05/10/2026. Regras da Lei 1.364/1988 e suas alterações e dos serviços do Carioca Digital (Prefeitura do Rio), consultados em 06/10/2026. Conteúdo informativo; não substitui a análise de um caso concreto.

Resumo rápido

• Alíquota: 3% para instrumentos lavrados desde 01/01/2018 (até 31/12/2017 era 2%).
• Base de cálculo: valor venal, o valor corrente de mercado do bem; a Prefeitura avalia pela NBR 14653-2 e arbitra quando discorda do valor declarado.
• Quem paga: o adquirente; nas cessões de direitos de promessa de compra e venda, o cedente.
• Quando pagar: antes da escritura ou do instrumento; no SFH e no SFI, em 90 dias da lavratura. O registro no cartório exige o ITBI pago.
• Guia: pedida pelo Carioca Digital; fica disponível a partir de 2 dias úteis. Pagar a guia significa concordar com o valor venal nela expresso.
• Contestar o valor: Revisão de valor venal antes do pagamento; Impugnação com o instrumento lavrado; Restituição depois de paga, em até 5 anos.

Qual a alíquota do ITBI no Rio de Janeiro?

A alíquota geral é de 3%, conforme a Lei 6.250/2017, que alterou o art. 19 da Lei 1.364/1988 e passou a valer no primeiro dia do exercício seguinte à publicação, isto é, em 01/01/2018. O Carioca Digital confirma: para instrumentos lavrados até 31/12/2017 a alíquota era de 2%, e, a partir de 01/01/2018, de 3%. Se a guia foi paga com 2% e o instrumento foi lavrado a partir de 2018 (ou ainda não foi lavrado), é preciso complementar.

E o financiamento pelo SFH?

Nas fontes oficiais que lemos, não há redução de alíquota para o financiamento comum de pessoa física: o financiamento não altera a base de cálculo. A única alíquota de 0,5% na lei (art. 19, III, da Lei 1.364/1988, na redação da Lei 2.277/1994) incide sobre a parte financiada pelo SFH dos empreendimentos de cooperativas e assemelhados, até o valor máximo de 3.600 UPF. Afirmações como “0,5% na parte financiada para o primeiro imóvel” ou “isenção até R$ 75.000” aparecem em blogs, mas não as localizamos na lei nem no portal; em caso de dúvida, consulte o plantão da Secretaria Municipal de Fazenda pelo e-mail itbi_plantao.smf@prefeitura.rio.

Como calcular o ITBI no Rio: exemplos

A conta é valor venal × 3%. Os exemplos usam um imóvel residencial de R$ 500.000, comprador pessoa física, escritura lavrada a partir de 2018, sem isenção, imunidade ou programa especial, e consideram só o ITBI (escritura, registro e emolumentos ficam de fora).

Base de cálculo: valor venal, Tema 1.113 do STJ e LC 227/2026

Pela lei local, a base é o valor venal, entendido como o valor corrente de mercado do bem na data em que se configura a obrigação de pagar o imposto. Dívidas que oneram o imóvel e dívidas do espólio não são abatidas. A autoridade fazendária arbitra a base quando não concorda com o valor declarado, e a construção que o contribuinte prove já ter sido executada à sua custa fica fora da base.

O portal informa que, em atendimento ao art. 38, §§ 2º e 3º, do CTN, na redação da Lei Complementar 227/2026, a avaliação do valor venal é feita pela Assessoria de Avaliações e Análises Técnicas, com base nos métodos da NBR 14653-2. A LC 227/2026 define valor venal como o valor à vista em condições normais de mercado, estimado por critérios técnicos, que o município deve divulgar, com possibilidade de avaliação contraditória.

O STJ decidiu, no Tema Repetitivo 1.113 (REsp 1.937.821/SP, julgado em 24/02/2022), que o valor da transação declarado tem presunção de veracidade, que só o fisco pode afastar em processo administrativo próprio, e que o município não pode arbitrar previamente a base com valor de referência que ele mesmo fixou. O tema segue com recurso extraordinário pendente no STF. Nas páginas oficiais que lemos, a Prefeitura do Rio não declara que adota o valor da transação como piso nem como presunção; por isso, não se deve presumir que vale o preço da escritura, e vale a análise de cada caso. Em 2023, uma resolução da Secretaria de Fazenda (Resolução SMFP 3.340/2023) regulou o procedimento para decisões judiciais baseadas no Tema 1.113.

Quando e como pagar

• Regra: o imposto é pago antes da realização do ato ou da lavratura do instrumento, público ou particular, que configura a obrigação de pagá-lo (art. 20).
• SFH e SFI: pagamento em até 90 dias da lavratura do ato (Lei 7.000/2021).
• Promessa de compra e venda e de cessão de direitos: pagamento antes da escritura definitiva.
• Arrematação e adjudicação: pagamento antes da expedição da carta ou do documento levado a registro.
• Atos judiciais diversos: 30 dias da ciência do contribuinte. Torna ou reposição: 90 dias da homologação da partilha.
• Registro: o instrumento só vai ao Registro de Imóveis com o imposto pago, mesmo antes do vencimento dos prazos acima.

Como pedir a guia e fazer a simulação

O serviço oficial é o “ITBI – Simulação de valor e pedido de guia”, do Carioca Digital da Secretaria Municipal de Fazenda (página oficial). A guia fica disponível para impressão e pagamento a partir de 2 dias úteis da solicitação; imóveis que exigem análise individual levam mais tempo.

• Solicitação online sem instrumento lavrado: não gera lançamento nem inscrição em dívida ativa.
• Solicitação online com contrato de financiamento bancário (emitido a partir de 01/01/2022 e já assinado por todos): se a guia não for paga, gera lançamento em processo administrativo próprio.
• Formulário: usado em casos como complemento de guia já paga, reposição em inventário ou extinção de condomínio e construção irregular ou projeto em aprovação.
• Imprimir a guia: exige o número do protocolo, o CPF ou CNPJ do adquirente e a inscrição do IPTU. O pagamento é feito em bancos credenciados até o vencimento; cheques não são aceitos.
• Certidão de pagamento: após o pagamento, aguarde em média 2 dias úteis para a baixa bancária antes de imprimir a certidão.
• Guia vencida: a impressão deixa de estar disponível; se o instrumento já foi lavrado, há o serviço de revalidação do protocolo, em até 10 dias úteis.

Atenção: as declarações exigem assinatura eletrônica (certificado digital ICP-Brasil ou conta gov.br), conforme o portal.

Atraso, multa e parcelamento

• Mora (Lei 5.546/2012): multa de 4% se o pagamento ocorrer até o último dia útil do mês do vencimento, 8% no mês seguinte e 12% no segundo mês seguinte, mais juros de 1% ao mês e correção monetária. Em uma guia de R$ 15.000: R$ 600, R$ 1.200 ou R$ 1.800 de multa, conforme o caso.
• Regime novo: a Lei 7.000/2021 previu multa de 20% e juros pela Selic, mas a vigência foi adiada para 01/01/2028 pela Lei 8.233/2023; confirme no portal se houve novo adiamento.
• Multas por infração (art. 23): 50% do imposto por praticar o ato sem pagar nos prazos; 60% por omissão ou inexatidão de dados; 250% por fraude ou falsidade. As multas são dispensadas se o contribuinte pagar o débito, com atualização e acréscimos, em 30 dias da ciência do auto de infração.
• Parcelamento: a Lei 7.672/2022 autoriza parcelar em até 60 vezes, mas o portal só admite o parcelamento quando o instrumento já foi lavrado e o crédito ainda não foi inscrito em dívida ativa.

Como contestar o valor do ITBI

Escolher o tipo de processo errado leva ao indeferimento de plano; confira o serviço certo no Carioca Digital antes de protocolar.

Isenção, imunidade e não incidência

• Não incidência: integralização de capital e fusão, incorporação ou cisão, salvo se o adquirente tiver como atividade preponderante a compra e venda, a locação ou o arrendamento mercantil de imóveis; a não incidência não alcança a diferença positiva entre o valor venal e o valor contábil declarado. Veja holding patrimonial. Também não incide nas transmissões causa mortis (herança paga ITCMD, veja ITCMD no Rio de Janeiro) nem nos atos não onerosos.
• Isenções da lei: entre elas, a transmissão ao cônjuge por comunhão decorrente do regime de bens, a aquisição por Estado estrangeiro para missão diplomática e a torna ou reposição de valor pequeno (o teto é reajustado todo 1º de janeiro).
• Isenções por programa: o portal lista tipos como imóvel de baixa renda (conjuntos habitacionais definidos pelo Executivo, e não uma isenção genérica por valor), CEHAB, região do Porto, Reviver Centro e regularização fundiária; o pedido exige conta gov.br prata ou ouro.
• Reviver Centro, Porto e Avenida Brasil: há leis que reduzem ou isentam o ITBI para primeiros adquirentes em áreas específicas; confira a lei e o regulamento de cada programa.
• Imunidade: administração direta, autarquias, sindicatos de trabalhadores, instituições de educação e assistência social, partidos e templos pedem o reconhecimento pelo portal.

Partilha, divórcio, permuta e leilão

• Torna ou reposição e bens atribuídos em excesso: o ITBI incide sobre o valor que excede o quinhão hereditário, a meação ou a quota ideal.
• Permuta: ITBI sobre o valor de cada bem permutado.
• Arrematação: base é o valor da arrematação; arrematação extrajudicial também entra no fato gerador desde a Lei 7.000/2021.
• Cessão de direitos de promessa de compra e venda: o contribuinte é o cedente.
• Rescisão ou distrato de qualquer dos negócios tributados também é fato gerador.

Para o panorama nacional, veja ITBI: o que é, quem paga e alíquota.

Onde o escritório atua

Informações por cidade: Angra dos Reis, Barra Mansa, Cabo Frio, Niterói, Nova Friburgo, Petrópolis, Resende, Rio de Janeiro, Volta Redonda e outras cidades do RJ, SP, MG e PR.

Informação geral, sem substituir a análise do caso concreto. Confirme valores, prazos e documentos no Carioca Digital e com um profissional antes de qualquer ato.

Fontes consultadas

• Carioca Digital: ITBI, simulação de valor e pedido de guia
• Carioca Digital: ITBI, revisão de valor venal
• Carioca Digital: ITBI, impugnação e recurso
• Carioca Digital: ITBI, restituição
• Carioca Digital: ITBI, parcelamento
• Lei 6.250/2017 (alíquota de 3%), Câmara Municipal do Rio
• Lei 7.000/2021, Câmara Municipal do Rio
• Lei 5.546/2012 (mora), Câmara Municipal do Rio
• Lei 8.233/2023, Câmara Municipal do Rio
• STJ: Tema Repetitivo 1.113 (REsp 1.937.821/SP)
• Lei Complementar 227/2026 (Planalto)

Consulta em 05/10/2026. Leis, alíquotas e normas mudam; confirme a versão vigente antes de agir.