ITBI São Paulo

Por Gustavo Teixeira Godoy, advogado (OAB/RJ nº 129.506) e contador. Atualizado em 05/10/2026. Regras da Prefeitura de São Paulo (Lei 11.154/1991, Decreto 55.196/2014 e portal da Secretaria da Fazenda), consultadas em 06/10/2026. Conteúdo informativo; não substitui a análise de um caso concreto.

Resumo rápido

• Alíquota geral: 3% sobre a base de cálculo (Lei 11.154/1991, art. 10, II).
• Financiamento SFH, PAR, HIS e consórcio: 0,5% sobre o valor financiado até R$ 120.968 (2026) e 3% sobre o restante, se o imóvel for de até R$ 725.808 (2026). Acima desse teto, 3% sobre tudo.
• Quem paga: o adquirente; na cessão de direitos de compromisso de compra e venda, o cedente (art. 6º).
• Quando pagar: antes da escritura pública, ou em até 10 dias da data do instrumento particular; em arrematação, adjudicação e remição, em até 15 dias.
• Como pagar: declarar a transação (DTI) no portal da Prefeitura e emitir a guia DAMSP; a emissão é só pela internet.
• Isenção na 1ª aquisição residencial: imóvel de até R$ 245.527,77 em 2026, por pessoa física.
• Ponto de atenção: a Prefeitura calcula pelo maior valor entre o preço da transação e o valor venal de referência; o STJ tem tese em sentido contrário (Tema 1.113).

Qual a alíquota do ITBI em São Paulo?

A alíquota geral é de 3% desde 30/03/2015 (antes, 2%), conforme o art. 10, II, da Lei 11.154/1991, com a redação da Lei 16.098/2014. Aplica-se à compra e venda sem financiamento, a financiamentos fora do SFH, à permuta, à dação em pagamento, à arrematação e à adjudicação.

Alíquota reduzida no financiamento (SFH, PAR, HIS e consórcio)

Nas transmissões compreendidas no SFH, no Programa de Arrendamento Residencial (PAR), na Habitação de Interesse Social (HIS) e em consórcios, a lei prevê 0,5% sobre o valor efetivamente financiado, até um limite, e 3% sobre o restante. A lei traz R$ 100.000 (limite) e R$ 600.000 (teto do imóvel); esses valores são corrigidos pelo IPCA todo dia 1º de janeiro. Em 2026, segundo a página de cálculo da Prefeitura:

Fórmula oficial: com imóvel até o teto, ITBI = (valor financiado × 0,5%) + (base de cálculo − valor financiado) × 3%. Acima do teto, ITBI = base de cálculo × 3%. Financiamento fora do SFH (como o SFI e a carteira hipotecária) não tem a redução.

Como calcular o ITBI em São Paulo: exemplos

Os exemplos abaixo usam um imóvel de R$ 500.000 em 2026, comprador que não se enquadra na isenção de primeira aquisição e valor venal de referência igual ou menor que o preço (base = R$ 500.000).

O próprio guia da Prefeitura traz um exemplo de preenchimento: compra de R$ 300.000, com financiamento SFH de R$ 90.000, caso em que a conta pela fórmula oficial é R$ 90.000 × 0,5% + R$ 210.000 × 3% = R$ 6.750 (cálculo nosso; o guia mostra só o preenchimento).

Base de cálculo: valor da compra ou valor venal de referência?

Pela lei paulistana, a base é o valor venal, isto é, o valor pelo qual o imóvel seria negociado à vista, em condições normais de mercado (art. 7º). Na prática, a Prefeitura informa no portal que aplica o maior valor entre o valor da transação e o valor venal de referência (Decreto 55.196/2014, art. 8º). A presunção do valor de referência é relativa, e pode ser afastada, por exemplo, em avaliação especial ou impugnação.

O STJ fixou, no Tema Repetitivo 1.113 (REsp 1.937.821/SP, julgado em 24/02/2022), que o valor da transação declarado pelo contribuinte é presumido condizente com o mercado, que essa presunção só pode ser afastada pelo fisco em processo administrativo próprio, e que o município não pode arbitrar previamente a base com um valor de referência fixado unilateralmente. Na consulta de 06/10/2026, as páginas oficiais da Prefeitura ainda descreviam a regra do maior valor, e não localizamos ato oficial dizendo que ela foi ajustada à tese. A Lei Complementar 227/2026 reescreveu o art. 38 do CTN (valor venal em condições normais de mercado, critérios técnicos divulgados e contestação por avaliação contraditória), sem dizer que o valor da transação prevalece. Há recurso extraordinário pendente no STF. Se o valor cobrado for maior que o de mercado, o adquirente pode pedir Avaliação Especial pelo Portal SP156, antes ou depois do pagamento, inclusive cumulada com pedido de restituição.

Como emitir a guia e pagar o ITBI em São Paulo

1. Reúna os dados: número do IPTU (SQL) do imóvel, CPF ou CNPJ e nome de compradores e vendedores, valor total da compra e venda, tipo e valor do financiamento, proporção transmitida, tipo e data do instrumento, cartório e matrícula.
2. Preencha a DTI (Declaração de Transações Imobiliárias) no portal da Prefeitura, na opção de imóvel urbano. Imóvel rural usa o cadastro do Incra.
3. Emita o DAMSP, a guia de recolhimento calculada pelo sistema, e pague em banco. A emissão é exclusivamente pela internet.
4. Leve o comprovante ao cartório para a escritura e o registro; o cartório exige a prova do pagamento (ou do reconhecimento de não incidência, imunidade ou isenção) e a certidão negativa de IPTU.

Cuidado com golpes: a Prefeitura informa que não envia guia de ITBI por WhatsApp nem por SMS. A Prefeitura mantém também uma página de simulação do imposto no portal oficial do ITBI; use apenas os links do site prefeitura.sp.gov.br.

Vaga de garagem e imóvel sem IPTU individual

• Vaga com IPTU separado: duas DTIs. Com IPTU único: uma DTI, somando apartamento e vaga.
• Imóvel sem IPTU individualizado (como unidade nova): informe um número de IPTU e a proporção transmitida (fração ideal), que consta na matrícula.

Prazo de pagamento, multa e juros

• Escritura pública: pagamento antes de lavrar o ato.
• Instrumento particular (como o contrato com o banco): até 10 dias da data do instrumento.
• Arrematação, adjudicação e remição: até 15 dias, antes da assinatura da carta.
• Vencimento sem expediente bancário: passa para o primeiro dia útil seguinte (Decreto 55.196/2014, art. 18).
• Atraso espontâneo: multa de 0,33% por dia sobre o imposto, até o limite de 20%, desde que não tenha começado procedimento fiscal, mais juros equivalentes à taxa Selic (Lei 18.095/2024, a partir de 01/01/2025). Em um ITBI de R$ 15.000, a multa é de R$ 49,50 por dia e chega ao teto de R$ 3.000 no 61º dia.
• Débito apurado pela fiscalização: multa de 50% do imposto, e de 100% em caso de fraude, omissão ou falsidade.
• Desconto e parcelamento: não há desconto para a guia espontânea; o ITBI só é parcelável pelo PAT quando houver auto de infração não inscrito em dívida ativa.

A discussão sobre o momento do fato gerador (STF, Tema 1.124, que associa o ITBI ao registro) não muda o que a lei paulistana e o portal exigem hoje: pagar antes da escritura ou em até 10 dias do contrato particular. Confirme sempre no portal.

Isenção e não incidência do ITBI em São Paulo

Isenção na primeira aquisição residencial

É isenta a aquisição, por pessoa física, de imóvel de uso exclusivamente residencial, cujo valor total seja igual ou inferior ao limite da tabela da Prefeitura, desde que seja a primeira aquisição do imóvel pelo beneficiário ou esteja no Programa Minha Casa, Minha Vida. O limite em 2026 é de R$ 245.527,77 (R$ 235.485,84 em 2025). Segundo o portal, não é preciso protocolar pedido de isenção nesse caso.

Outras isenções e imunidade

• Primeira aquisição de unidade habitacional financiada pelo Fundo Municipal de Habitação e imóveis adquiridos por entes de habitação social (FAR, PAR, CDHU, COHAB-SP e outros).
• Imunidade constitucional para a União, estados, autarquias e fundações públicas, templos, partidos, sindicatos de trabalhadores e instituições de educação e assistência social sem fins lucrativos, que se reconhece mediante pedido.

Casos em que não há incidência

• Integralização de capital, em regra, com exceção para quem tem atividade imobiliária preponderante (mais de 50% da receita). Veja holding patrimonial.
• Fusão, incorporação, cisão e extinção de pessoa jurídica, com a mesma exceção.
• Constituição e resolução da propriedade fiduciária.
• Doação e herança: pagam ITCMD, imposto estadual. Veja ITCMD em São Paulo.

Permuta, leilão, cessão de direitos, usufruto e partilha

• Permuta e dação em pagamento: incide ITBI, com 3% sobre toda a base.
• Leilão: a base é o valor da arrematação, salvo arbitramento; o prazo é de 15 dias.
• Cessão de direitos de compromisso de compra e venda: o contribuinte é o cedente, e se abate da base o saldo devedor assumido pelo cessionário.
• Usufruto e nua-propriedade: a base é reduzida a 1/3 do valor na instituição de usufruto e uso e a 2/3 na transmissão da nua-propriedade.
• Divórcio, partilha e herança: o ITBI incide apenas sobre o valor dos imóveis atribuídos a um dos cônjuges ou herdeiros acima da meação ou do quinhão.

Contestar o valor e pedir restituição

• Avaliação Especial: requerida pelo adquirente que entender que o valor venal de referência está acima do valor de mercado, pelo Portal SP156.
• DTI errada: sem pagamento, refaz-se a DTI; com guia paga, retifica-se pelo SP156; se pagou a menos, emite-se guia complementar. Exemplo oficial: transação de R$ 500.000 com ITBI pago sobre R$ 400.000 gera guia complementar de 3% sobre R$ 100.000, ou R$ 3.000.
• Restituição de valor pago a maior ou indevido: pedido por processo administrativo no SAV (Solução de Atendimento Virtual).

Novidades de 2025 e 2026

• Juros de mora pela Selic desde 01/01/2025 (Lei 18.095/2024).
• Correção dos limites em 01/01/2026: R$ 120.968 e R$ 725.808 no financiamento, e R$ 245.527,77 na isenção.
• Lei Complementar 227/2026 (14/01/2026): novas regras do CTN para o valor venal do ITBI.
• Decreto 65.599, de 01/10/2026: nova Consolidação das Leis Tributárias do Município; a numeração de artigos pode mudar, então confira no portal.

Para o panorama nacional, veja ITBI: o que é, quem paga e alíquota. Para a base de cálculo e a transmissão a holdings, veja também holding familiar.

Onde o escritório atua

Informações por cidade, inclusive regras locais: Americana, Araraquara, Atibaia, Bauru, Botucatu, Bragança Paulista, Cotia, Franca, Guarulhos, Indaiatuba e outras cidades de SP, MG, RJ e PR.

Informação geral, sem substituir a análise do caso concreto. Confirme valores, prazos e documentos no portal da Prefeitura e com um profissional antes de qualquer ato.

Fontes consultadas

• Prefeitura de São Paulo: serviços de ITBI (Secretaria da Fazenda)
• Lei 11.154/1991 (ITBI de São Paulo)
• Decreto 55.196/2014 (regulamento do ITBI)
• Lei 18.095/2024 (juros e atualização)
• Decreto 65.599/2026 (Consolidação das Leis Tributárias)
• STJ: Tema Repetitivo 1.113 (REsp 1.937.821/SP)
• Lei Complementar 227/2026 (Planalto)
• Código Tributário Nacional, texto compilado (Planalto)

Consulta em 05/10/2026. Leis, alíquotas e normas mudam; confirme a versão vigente antes de agir.