O Supremo Tribunal Federal, no julgamento do Tema 1.455 da repercussão geral (ARE 1.593.784), firmou entendimento de que é inconstitucional a fixação, por lei municipal posterior à Emenda Constitucional nº 29/2000, de alíquotas de IPTU em razão da área do imóvel.
O que você lerá neste artigo
- Por que o STF, no Tema 1.455, afastou a fixação de alíquotas de IPTU com base na área do imóvel após a EC nº 29/2000.
- Como a metragem pode integrar o valor venal, mas não servir de fundamento autônomo para uma alíquota mais elevada.
- Quais limites temporais a modulação dos efeitos impôs a partir de 12 de agosto de 2026 e o que muda para cada contribuinte.
STF afasta a fixação de alíquotas de IPTU com base na área do imóvel e estabelece limites temporais para a decisão
A controvérsia envolvia a possibilidade de os municípios estabelecerem alíquotas mais elevadas do imposto exclusivamente em função da metragem do imóvel, criando uma diferenciação tributária entre propriedades de maior e menor extensão.
Ao examinar a questão, o STF concluiu que esse critério, isoladamente considerado, não encontra fundamento na autorização constitucional para a diferenciação de alíquotas do IPTU. O artigo 156, § 1º, da Constituição Federal permite a progressividade do imposto em razão do valor do imóvel, bem como a adoção de alíquotas diferentes conforme sua localização e utilização.
Isso não significa, contudo, que a área construída deva ser desconsiderada na determinação do valor venal. A metragem pode integrar os critérios de avaliação econômica da propriedade, juntamente com sua localização e outras características. O que não se admite é sua utilização como fundamento autônomo para estabelecer uma alíquota mais elevada.
A decisão foi tomada por unanimidade pelo Plenário, no julgamento encerrado em 5 de agosto de 2026, com a fixação da tese de repercussão geral que deverá orientar os demais órgãos do Poder Judiciário.
Modulação dos efeitos e consequências para os contribuintes
Um dos aspectos mais relevantes do julgamento diz respeito à modulação de seus efeitos, posteriormente definida pelo STF no julgamento dos embargos de declaração, concluído em 9 de outubro de 2026.
Considerando os impactos da decisão sobre as finanças municipais e a existência de divergência jurisprudencial sobre a matéria, o Tribunal estabeleceu que o entendimento produza efeitos a partir de 12 de agosto de 2026, data da publicação da ata do julgamento de mérito.
A modulação, entretanto, estabeleceu duas ressalvas importantes. A primeira alcança os fatos geradores anteriores a essa data relativamente aos quais o imposto ainda não tenha sido pago. A segunda contempla os processos administrativos e as ações judiciais que estivessem pendentes de conclusão em 12 de agosto de 2026.
Na prática, a delimitação temporal produz consequências distintas conforme a situação de cada contribuinte. Os valores anteriormente recolhidos, sem que houvesse discussão administrativa ou judicial pendente na data estabelecida, não são automaticamente alcançados pela declaração de inconstitucionalidade para fins de restituição.
Por outro lado, os contribuintes que já possuíam processos administrativos ou ações judiciais pendentes de conclusão naquela data foram expressamente ressalvados da modulação, preservando a possibilidade de discussão dos efeitos da cobrança indevida, observados os requisitos legais aplicáveis.
Também merece atenção a situação dos lançamentos anteriores ainda não quitados, que foram expressamente excluídos da restrição temporal, impedindo que o Fisco exija o pagamento com fundamento na alíquota considerada inconstitucional.
A importância da análise individualizada
A decisão representa um importante precedente para a tributação imobiliária municipal, ao delimitar os critérios constitucionalmente admitidos para a diferenciação das alíquotas do IPTU. Soma-se a outros julgados recentes sobre tributos municipais incidentes sobre imóveis, como o Tema 1.348 do STF, relativo à imunidade do ITBI na integralização de imóveis em holdings.
Sua aplicação, entretanto, exige a análise da legislação de cada município, dos critérios utilizados para a determinação da base de cálculo e das alíquotas aplicadas, além do histórico de pagamentos e da existência de eventuais discussões administrativas ou judiciais.
A modulação dos efeitos assume especial relevância nesse contexto, pois a possibilidade de afastamento de cobranças anteriores e de recuperação de valores recolhidos dependerá, em grande medida, da situação específica de cada contribuinte na data de 12 de agosto de 2026.
Resumo
No Tema 1.455 (ARE 1.593.784), o STF decidiu, por unanimidade, que é inconstitucional a fixação, por lei municipal posterior à EC nº 29/2000, de alíquotas de IPTU em razão da área do imóvel. A metragem pode integrar o valor venal, mas não serve como fundamento autônomo da alíquota. A modulação faz o entendimento produzir efeitos a partir de 12 de agosto de 2026, com ressalvas para impostos ainda não pagos e para processos administrativos ou ações judiciais então pendentes.
Perspectivas
A aplicação do precedente exigirá exame da legislação de cada município, dos critérios de base de cálculo e alíquota, do histórico de pagamentos e da situação do contribuinte em 12 de agosto de 2026, data que condiciona eventual discussão de cobranças anteriores e a recuperação de valores recolhidos.
Este conteúdo tem caráter informativo e não constitui aconselhamento jurídico individualizado. Os efeitos da decisão e da modulação dependem da legislação de cada município e das circunstâncias específicas de cada contribuinte.
